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房产专家纵论市场走向【扬州】

发布时间:2019-08-15 11:46:50 阅读: 来源:堆积门厂家

房产专家纵论市场走向_中华会计网校

房产专家纵论市场走向

2010-4-19 10:23 理财周刊 【大 中 小】【打印】【我要纠错】

进入3月份以来,房价又出现反弹迹象。房价再次快速上涨,这到底是出于什么原因?这一波反弹行情能够维持多长时间?未来政府会否加大调控力度? 诸多问题,需要找到答案。 市场上涨趋势在蔓延 我注意到最近房价确实涨得比较厉害,而且快速上涨的趋势开始向二三线城市蔓延。国家希望房地产市场稳定下来,保持合理的发展态势。但是由于近期供应量下降,加上刚性需求再次释放,导致房价再次出现一波快速上涨行情。令人有些担忧的是,房价快速上涨的现象已开始像二、三线城市蔓延,尤其是一些大型房产企业开始在二、三线城市高价拿地,进而引发跟风炒作,导致房价攀升。 目前的价格涨势可能在今年下半年会得到改善。我注意到,2009年新开工项目计划总投资增长速度很快,全年城镇新开工项目计划总投资151942亿元,比上年增长67.2%,增幅比上年提高61.8个百分点。随着供应量的增加,价格快速上涨的局面会得到改善。 至于未来一段时间房地产市场如何运行,我认为应该根据政府的反应来确定。目前房价再次反弹,我估计可能会促使政府出台政策来加大调控力度,到时候,房价上涨的势头将得到控制。 房价有快速上涨的趋势 政府对房价房地产似乎有点左右为难,如果对房价施以严厉的打压手段,的确会让房价降下来,但是今年的 保八 目标恐怕难以实现,甚至导致经济二次探底;但如果不加以控制,房价可能又会大幅上涨,并产生更加难以预料的后果。 我的看法是政府还是应该从税收方面对房地产市场进行调控。进入4月份以后又出现恐慌性购房行为,同时投资性需求也开始入场,如果不从税收方面入手对楼市进行调控,未来形势难以预料。如果政府继续出台调控政策,对房价的快速上涨还是能够起到抑制作用。如一直讨论开征与否的物业税,一旦由 空转 转为 实转 ,房价快速上涨的态势会得到扭转。 物业税会有抑制作用 在房价快速上涨阶段,有必要开征物业税。最近一段时间出现快速反弹现象,主要是由于市场规律所产生的结果。过去五六年的时间可以摸出房价周期性的规律,即每年到了一、二月份的时候,成交量都是大幅度地下滑,房价基本上不涨。因为人们形成惯性,要等待 两会 后出消息。从最近五年时间看,开完 两会 房价就开始慢慢涨了,之后越涨越快。 今年 两会 给我两个印象深刻的暗提示:第一,未来二十年房价还要涨,商品房的土地供应会减少;第二,目前货币政策宽松,市场上的资金很多。北京其他开发商可能也这么认为,否则怎么会在 两会 之后就连续出了三个 地王 呢? 目前房价的确存在一定的泡沫成分。房价租售比不断变大,已经说明了这个问题。从2008年开始,一线城市的房价中便开始出现泡沫成分,主要是因为土地供应不足,以及开发商囤地造成的。 要抑制房价的快速上涨,除了继续加大市场供应外,物业税是一种可以考虑的手段。从长远来看,物业税的作用非常明显,它可以增加业主持有房子的资金压力。也就是说如果有物业税,持有物业都会产生成本,这样就会挤压出一部分的房子进入二手房市场,供应量会适当提高,从而起到增大市场供给的作用,没有房子的人也可以买到房子。 上涨预期推升房价 我非常看好中国楼市的发展潜力,相信有更多的人也像我一样,对楼市前景非常乐观,所以中国的房价近期又开始上涨。 在国家对楼市继续调控的前提下,房价并未如政府所希望的那样,成交量保持在正常水平,而且价格温和上涨。近期房地产市场又出现反弹苗头,力度还不小。不过这并非说明政策没有效果。应该承认,每次调控政策的出台,都会产生相应的效果,只是令人感到有些遗憾的是,无法产生直达式的效果,即马上提到药到病除的作用。 我的判断是,在未来一段时间内,房价还会保持上涨趋势,当然,这还跟政府的作为有着密切的关系。如果政府在现有基础上不再考虑出台新的调控政策,那么房价必涨无疑。就上海而言,上涨幅度也会超过其他二三线城市。中国楼市最大的特点就是土地为国家所有,房价在可控制范围之内,但当泡沫累积到一定程度的时候,投资者开始恐慌性大量抛盘,一旦出现这样的情况,估计会产生灾难性的后果。 楼市稳定在第三季度 我认为房地产市场在第三季度会稳定下来。从目前的供应情况来看,市场仍然处于供需不平衡的状态,供应小于需求,这是导致近期房价反弹的主要原因。以上海为例,根据目前的销售速度,我们发现现有的市场存量大概只能维持两个月的时间,而只有当市场存量达到满足6个月的需求才算供需平衡。如果未来市场方面供应节奏,这种供需之间的矛盾会更加突出。 就目前的市场情况来看,供需失衡还将维持一段时间。虽然近期在开始讨论住房保有税等,但在没有开征之前,是不太可能将投资者手中持有的物业逼出变为供应量。而从2008年到2009年上半年的开工不足,也使得市场新增供应情况在短期内无法得到改善。 要改变这种状况,只能等到今年第三季度。根据我们的观察,在2009年下半年土地供应加大,2009年前三个季度购置土地面积2145.1万平方米,虽然同比下降22%,不过相比去年1到8月份的降幅缩小3.2个百分点,这实际上相当于加大了土地供应。这些土地转化为供应面积大概要等待一年时间,初步估计在今年第三季度。 多重合力才会对市场起作用 4月上旬,上海二手房市场延续了3月的热销势头,但挂牌价格被市场接受的有效可售房源却已被大量消化。根据我们的调查显示,目前多个局部板块的二手房可售量较2月末、3月初普降3成以上,而在杨浦内环、宝山高境淞南、闵行七宝等少数热点板块的降幅则高达5~8成。有效房源的相对稀缺使得房东跳价也仍在继续,尤其是在上述房源紧缺的板块,在4月上旬的主要热销板块,多数待售房源仍在跳价,幅度在2%-8%不等。与此对应的是,新增挂牌量较低的板块,其跳价幅度也高于新增供应较为充裕的板块。可见,在后市预期未发生重大转折之前,业主的惜售心态仍将存在、供求矛盾仍将持续。 与去年3、4月份房价启动时的情形一致的是,今年的追涨者仍以刚需的自住客户为主体,这在各个局部热销板块上均有体现。因此,今年上海二手房价的走高也是市场需求旺盛的真实反应。以目前市场的供需格局看,后市房价尚有一定上升压力。我认为单一的某一项调控政策,很难从根本上改变市场预期、起到稳定房价的作用。楼市价格的稳定,需要从土地市场、到开发、流转、持有的各个环节,配合金融、税费及行政方面的多重合力、落地执行,才能达到市场消费结构理性合理、价格稳定,满足更多居民的消费需求。从这一点上判断,目前市场距离上述合理状态仍有距离。【我要纠错】 责任编辑:肖肖

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